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防范一房二卖风险,律师教你六招!

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信息来源:本站原创 | 添加日期:2016-10-6 20:31:07 | 点击次数:595
当房价上涨时,房地产市场上“一房二卖”情况就可能发生。因此,消费者在购房时一定要增强法律意识,采取有效法律防范措施。

    当房价上涨时,房地产市场上“一房二卖”情况就可能发生。因此,消费者在购房时一定要增强法律意识,采取有效法律防范措施。

    L某因嫌住房离工作单位远,遂决定将其卖掉,经房产中介W某介绍,L某与X某签订了房屋买卖协议,约定房屋总价150万,X某当即支付首付款70万,X某入住后交清尾款但没有及时办理房屋产权过户登记。之后L某得知该房价格已然上涨,遂要求增加房屋价款,但未得到X某的同意。L某气愤之下,与不知情的D某签订了房屋买卖协议,D某一次性支付全部房款170万,并立即办理了过户手续。之后D某要求X某搬走。为维护自己的权益,X某向法院提起诉讼,请求依法解除L某与D某之间的房屋买卖协议。人民法院审理后依照《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,判决驳回X某的诉讼请求。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条规定,出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。目前的司法实践,一般都是参照上述规定适用。因此,案例中的X某所提诉讼请求错误,打输官司也就不奇怪了。

    签订房屋买卖协议后应当办理房产登记过户,确定房屋的产权。但是,如果因为某些原因,购房者在签订购房合同,交付了购房款后并未及时办理房产过户,就需要谨慎采取法律措施来防范一房二卖的风险了。

    一、购房者要调查所购房屋状况,并根据实际需要提存房屋的不动产权证。

    在签订房屋买卖合同前,购房者一定要委托律师或者中介进行产权调查,将调查结果与业主的房屋不动产权证对比,如发现不动产权证上的记载与调查结果不符,应当立即拒绝交易。在签订买卖合同后,若不及时办理过户手续,可将房屋不动产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出。

    二、看中房源后第一时间签订《定金协议》并办理公证。

    购房者在看中房屋以后,一定要与中介和业主签订一份定金协议,以确保业主不会将房屋转卖给他人。而且,定金协议的日期可以证明购房的日期先后顺序,但由于协议日期有时会出现倒签的情况,为避免以后举证困难,可以申请公证处对《定金协议》予以公证。

    三、网签合同并登记。

    房屋买卖网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行,而注销也需要有买方的协助才能办理,能够取到防止卖方一房两卖、欺骗购房人的作用。

    四、预告登记。

    所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权的处分行为无效。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力”。因此,预告登记可以在一定期限内防范一房二卖的发生。

    五、入住。

    在均未过户的前提下,合法占有人的权利顺位最高,即使办理了商品房预售合同备案或房屋网签手续的买受人,也不能对抗合法占有房屋的买受人。因此,第一时间入住是防范一房二卖的有效措施之一。

    六、第一时间起诉并查封房产。

    签订房屋买卖协议后,一旦卖方明确表示不履行合同,买方应及时向法院提起诉讼,要求继续履行合同,并申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产或者再将房屋出售给他人。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定,司法机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,房地产不能转让。在明知房产被法院查封的情况下,买卖双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定,是无效协议,不受法律保护。客观上可以防范一房二卖的发生。

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