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律师代理预售商品房再次转让案怎样起诉继续履行?

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信息来源:本站原创 | 添加日期:2013-5-12 10:54:51 | 点击次数:2755
关于预售商品房再次转让的合同效力,不同法院的司法判例不尽相同,有的法院判决“有效”,有的法院却判“无效”。这给我们律师接案带来了不小的困惑,下面试举一例谈谈自己的肤浅认识,仅供代理律师研究、交流诉讼经验之用。

 

 

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    关于预售商品房再次转让的合同效力,不同法院的司法判例不尽相同,有的法院判决“有效”,有的法院却判“无效”。这给我们律师接案带来了不小的困惑,下面试举一例谈谈自己的肤浅认识,仅供代理律师研究、交流诉讼经验之用。

    D某与C某于20XX年10月22日签订房屋转让协议书一份,约定由D某购买C某预购的位于XX市XXXX小区在建商品房一套,房屋价款0.00万元,签约时D某支付定金0.00万元,余款约定在办理产权变更登记手续时一次性付清。协议另约定,双方任何一方违约时应向另一方支付违约金8万元。协议签订后的第二年3月份,房地产开发商向C某交付了预购房屋。同年12月25日C某取得房产权证。D某为此要求C某交付房屋并办理产权变更登记手续,C某不同意售卖该房屋,但同意向D某支付违约金8万元。D某未允,并起诉到人民法院,要求确认《房屋转让协议书》有效;判令C某立即办理涉案房屋产权变更登记手续。人民法院经审理认为:房屋转让协议书系双方真实意思表示,现该协议已具备履行条件,为有效协议。现C某反悔约定,已构成违约,D某可以要求C某继续履行合同或者承担违约责任。现D某诉请判决C某继续履行合同,且该协议具备履行条件,法院应予支持。故判决:C某于判决生效之日起十日内向D某交付房屋并协助办理该房屋的产权变更登记手续;D某于判决生效之日起十日内向C某一次性支付剩余房款0.00万元。

    预售商品房再次转让是否有效,得结合预售商品房再次转让的具体情形加以分析。第一,如果预售房屋尚未竣工,由于作为合同标的物的房屋尚未独立存在,再转让的出卖人只能依据商品房预售合同对开发商享有权利、承担义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定,再转让的出卖人只有取得开发商的同意,方能再次转让预售商品房。否则,第三人无权向开发商主张履行商品房预售合同。第二,如果预售商品房已经竣工,再转让的出卖人在房屋交付及办理房产权证前,转让预售房屋的,属于将来取得之物的转让。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”的规定,预售商品房再转让合同有效。但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权导致不能交付的,应承担违约或者赔偿责任。第三,如果再转让的出卖人转让房屋时,合同尚未竣工,但合同履行期限届满时已经取得房屋产权证的,则预售商品房再转让合同与一般的二手房买卖合同没有任何区别,当然具有法律效力。

    根据合同实际履行原则,一方当事人违反合同义务时,另一方当事人有权请求法院或仲裁机关强制违约方继续履行合同义务,以实现合同目的。但实际履行也受到一定限制,《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了三种不能请求实际履行的情形:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。可见,合同继续履行请求权的行使是一件相当复杂的事情,专业诉讼律师起草《民事诉状》时要注意如下细节:

    1、诉状中虽有继续履行合同的请求,但却没有具体的履行内容,该类诉讼属于确认之诉,即使法院支持诉请也不具有执行力。

    2、诉讼请求中虽有具体的履行内容,但仍不明确的,人民法院一般不会判决实际履行。

    3、被告一方已经明确表示或者以其行为表明不愿继续履行合同的,最好将自己一方未履行完毕的义务一并写明,以方便法院判决和执行。

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