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没有房产证卖房律师为何说有效?

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信息来源:本站原创 | 添加日期:2013-5-2 10:30:05 | 点击次数:2793
在我们律师事务所接待的咨询中,有不少问题是关于“没有房产证的房屋买卖合同是否有效问题”?我国实行房屋所有权登记发证制度,产权证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。因此,许多购房者误认为没有房产证的房屋买卖合同无效。下面试举一例,从一位诉讼代理律师的视角出发,对没有房产证卖房的合同效力加以探讨。

 

 

昆明施宏勋律师专业说法网原创

  

 

    在我们律师事务所接待的咨询中,有不少问题是关于“没有房产证的房屋买卖合同是否有效问题”?我国实行房屋所有权登记发证制度,产权证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。因此,许多购房者误认为没有房产证的房屋买卖合同无效。下面试举一例,从一位诉讼代理律师的视角出发,对没有房产证卖房的合同效力加以探讨。

    Z某某系某某市某某镇的城中村拆迁村民,于20XX年12月17日与XXX房地产开发公司签订《定向优惠购房合同》一份,约定由Z某某购买XXX房地产开发公司开发的XXX小区房屋一套,建筑面积:0.00平米,房屋总价:0.00元。Z某某依照约定向XXX房地产开发公司交清了购房款。20XX年3月25日,Z某某与L某某签订《房屋买卖合同》一份,Z某某及妻均在合同上签字。约定:将XXX房地产开发公司开发的XXX小区建筑面积:0.00平米的房屋一套卖给L某某。L某某除在原价款金额之上另加0.00元外,须额外承担交易税款及过户费用。《房屋买卖合同》签订后,L某某一次性支付了相应房款,Z某某向L某某移交了《定向优惠购房合同》及付款凭证。交易税及过户费用双方约定在办理房屋过户登记手续时由L某某据实缴纳。房屋交付后,L某某以Z某某的名义办理了入住手续。20XX年7月X日,Z某某向法院起诉称:其与L某某所签订的《房屋买卖合同》违反了《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的禁止性规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。依据《民法通则》第五十五条及《合同法》第五十二条的规定,双方签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。现诉至人民法院,要求确认合同无效,由L某某腾退房屋,其向L某某返还购房价款。另经庭审查明,争议发生时XXX房地产开发公司已经为该小区65户办理了房产证,但诉争房屋未办理房产证。人民法院经审理后认为:关于《城市房地产管理法》的适用问题,因该法系行政管理性法律,其中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,旨在规范房屋交易的行政管理,而非禁止交易关系,并非效力性禁止规范。本案中,双方达成房屋买卖合同时诉争房屋产权证虽尚未颁发,但通过正当审批程序,该房屋的产权证可以取得。因此,应确认双方之间的房屋买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。据此,判决驳回Z某某的诉讼请求。

    根据《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为未能有效成立的,并不必然导致物权转让的原因行为,即债权合同无效。因此,没有房产证的房屋买卖合同是否有效?应当根据《合同法》的规定加以判断。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定”的规定,没有房产证的房屋买卖合同仅违反管理性规范时仍然有效。但是,如果诉争房屋具有颁发房产证的法律障碍,导致无法实现合同目的时,则应当根据《合同法》第九十四条规定,以不能实现合同目的为由诉请解除合同,追究违约者的法律责任。

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