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律师应该怎样代理行使合同解除权?

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信息来源:本站原创 | 添加日期:2013-4-24 13:14:04 | 点击次数:2646
我们诉讼律师在代理案件的过程中,时常碰到一方要求继续履行合同,而另一方反诉要求解除合同的案件。我国《合同法》将合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除基于当事人双方的约定而产生,对于合同解除的条件,以及由哪方当事人行使合同解除权不会产生争议。但对于法定解除权是否可以由违约方行使、以及行使该权利应当具备的条件法律未作明确规定,代理律师只能通过人民法院相关判例,对此问题加以研讨。

 

 

昆明施宏勋律师专业说法网原创

  

 

    我们诉讼律师在代理案件的过程中,时常碰到一方要求继续履行合同,而另一方反诉要求解除合同的案件。我国《合同法》将合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除基于当事人双方的约定而产生,对于合同解除的条件,以及由哪方当事人行使合同解除权不会产生争议。但对于法定解除权是否可以由违约方行使、以及行使该权利应当具备的条件法律未作明确规定,代理律师只能通过人民法院相关判例,对此问题加以研讨。

    20XX年X月X日,某某公司作为出售人与买受人Z某某签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买XX市XX路XXXX小区房屋一套,房屋建筑面积:0.00平米,房屋总价0.00万元。分期付款,合同签订后付定金0.00万元,剩余房款在房屋产权证办理完毕后付清。其中逾期交房违约责任部份约定:出售人应当在商品房交付使用后90天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任,买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的,买受人退房。出卖人应将已付房款退还买受人,并按人民银行同期存款利息赔偿买受人损失。20XX年XX月X日Z某某交付定金0.00万元后办理了入住手续。之后因逾期未能办理房屋产权证,Z某某于20XX年X月X日起诉,请求法院判令某某公司为其办理产权证并承担诉讼费用。某某公司反诉要求:解除双方签订的《商品房买卖合同》,责令Z某某腾退房屋并承担诉讼费。人民法院经审理认为:当事人一方不履行合同义务,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。守约方对于违约责任的具体形式享有选择权。本案中,由于某某公司违约,合同约定的解除条件已经成就,Z某某享有解除合同的权利。但Z某某也有放弃解除合同的权利而选择依法要求某某公司继续履行合同。因此,Z某某要求办理房产证于法有据,应予支持。某某公司作为违约方,据此主张解除合同于法无据。故判决:某某公司于判决生效之日起三十日内为Z某某办理房屋所有权证,同时驳回某某公司的反诉请求和Z某某的其他诉讼请求。

    根据《合同法》第九十四条规定:具有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。究其立法本意,是通过赋予守约方合同解除权,用于保护守约方利益而制裁违约行为。如果允许违约方通过自己的违约行为来促成合同解除条件的成就,将背离公平原则和诚实信用原则的目标,导致市场秩序的混乱和经济主体利益失衡,实不足取。但由于实践的复杂性,如果当出现法定解除事由时守约方却迟迟不予行使合同解除权,将会导致合同长期处于既未履行、也不终止的真空状态,不利于交易的稳定。因此,违约方行使合同解除权时应当具备如下条件:

    1、违约一方提出解除合同的要求时,守约方并不提出反对意见。根据《合同法》第九十六条第一款规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此,当违约方向守约方提出解除合同的要求并通知后,守约方如果没有异议合同即可解除。

    2、因当事人的违约行为,导致合同在事实和客观上不能履行、无法履行的情况,违约方有权行使合同解除权。根据《合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。当出现合同不能履行或者无法履行的情况时,守约方不得提出继续履行合同的要求,此时可以允许违约方行使合同解除权。但因此给守约方造成损失的,违约方应当予以赔偿。

    3、因不可抗力致使不能实现合同目的的,违约方可以行使合同解除权。当出现不可抗力导致无法实现合同目的时,因不可抗力非因一方当事人的原因造成,双方均可行使合同解除权。

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