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昆明房产顾问律师谈哪些是房地产项目转让的简易模式?

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信息来源:本站原创 | 添加日期:2012-8-23 14:42:54 | 点击次数:2898
房地产开发项目的转让方式很多,但就我从事房产法律顾问的经验来说,我认为采用股权收购模式或者独立整体房地产开发项目转让模式比较简单,容易操作。

              

 

昆明施宏勋律师专业说法网原创

 

      房地产开发项目的转让方式很多,但就我从事房产法律顾问的经验来说,我认为采用股权收购模式或者独立整体房地产开发项目转让模式比较简单,容易操作。

      一、股权收购模式,即通过收购烂尾楼业主的项目公司股权实现烂尾楼的转手。

股权收购的优点在于:(1)转让手续简单;(2)转让时间、费用节省;(3)续建速度加快。完成股权变更登记后,新股东即可注资续建。其缺点是:风险因素增加,项目公司的或有负债难以锁定。

      二、通过房地产开发项目的转让来完成收购。优点在于:不存在项目业主或有负债的承担风险。缺点是:(1)必须办理项目过户手续后方能续建,用时较长;(2)转让条件苛刻(土地出让金已支付完毕;已取得房地产证;已取得规划许可证和施工许可证;完成总投资25%以上)。

下附一份收购合同供参考:

昆明XXX房地产项目转让合同

转让方(甲方):XXX房地产有限公司

住所:

法定代表人:

委托代理人:

受让方(乙方):云南XX房地产开发有限公司

住所:

法定代表人:

第一条 总则

鉴于甲方原开发的,位于昆明市XXX路段XX房地产开发项目尚未建设完成,属昆明市“烂尾楼”,法院于XX年判决后因甲方债务问题一直闲置。现为充分发挥XXX的规划使用效能,更好地保障甲方及甲方债权人权益,并由甲方征得法院及政府相关部门同意的情况下,由甲方和乙方根据有关法规的规定,本着平等自愿的原则,经过充分协商,就房地产开发项目(以下简称项目)转让达成一致意见,特签定本合同。

第二条 房地产项目的特征

1、该项目位置:该位置位于昆明市XXX,其四至范围为: (详见附件昆国用XXX号国有土地使用权证)

2、项目性质:该项目的使用性质为综合商住楼。

3、项目规划条件:

(1)占地面积1855平方米(净地);

(2)总建筑面积35507.7平方米(详见昆房XXX号);

第三条 项目开发建设现状

项目建设总计地上XX层,已完成XX层,因甲方债务纠纷原因未能完成建设,尚有X层未完工。

第四条 甲方为项目的开发建设已履行的有关法律手续

1、甲方以出让方式取得该项目国有土地使用权。

2、国有土地使用权证书为昆国用XXX号;国有土地使用期限从 XX年X月X日计算,为60年。

3、该项目的建设用地规划许可证号为XX号;

4、该项目的建设工程规划许可证为XX号;

5、该项目的预售许可证为昆房预许XXX号;

第五条 法律手续的转移

1、项目转让时,本合同第四条所列各项法律手续和证件同时转移给乙方,由甲方向政府有关部门申请办理转移及新工程的报批手续,乙方积极协助,办理新工程报批手续时所发生的费用由乙方承担,其余费用由甲方承担。

2、甲方保证各项法律手续转移的确定性,如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让,甲乙双方同意解除合同,甲方退还乙方全部已付费用,并按乙方已付费用的5%予以赔偿。

3、如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续而影响项目的转让,甲乙双方同意解除合同,乙方按已付费用的5%赔偿甲方损失。

第六条 转让费用总计

乙方向甲方支付(人民币)壹亿壹仟万元。

第七条 付款方式和期限

1、乙方在甲方先向人民法院、甲方所有债权人披露该合同的签订情况并得到其认可的情况下,根据人民法院的裁定或者通知将捌仟万元支付到人民法院帐户,代甲方清偿所欠债务。该代偿行为视为乙方已向甲方支付捌仟万元的项目转让款。

2、乙方在甲方依法将本合同第四条所列各项法律手续和证件以及土地使用证变更到乙方名下时,向甲方支付壹仟万元项目转让款。

3、余款贰仟万元到乙方对后续项目施工取得建设开工许可证时,由乙方向甲方一次性支付。

第八条 项目转让的间接费用

项目转让时发生的需向政府有关部门支付的费用全部由甲方承担。

第九条 乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件等在受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的,由乙方在受让项目后自行向有关部门申请,办理有关手续,甲方协助办理。

第十条 甲方按以下约定向乙方转交各项证件:

甲方应在签订本合同之日起五日内向乙转交项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证。

第十一条 甲方关于转让项目的责任

1、保证甲方的所有股东在任何时间、任何地点,均不以任何形式、任何理由反对或者阻止本合同的成立、生效及履行。

2、在法院的主持调解下与云南省XXX公司、中国XX银行昆明市XX支行、云南XX商务有限公司、昆明XXX经营公司、昆明市XXX生产合作社、XX信托投资公司、GXX等债权人就债务清偿事宜进行协商,以履行金钱给付义务的方式收回XXX项目的所有权、使用权,并清除建设用地使用权上的抵押权等权利负担。甲方负责解决全部债权人并清偿全部债务的费用包干为捌仟万元,不足部分由甲方承担。上述协商方案须经法院确认。甲方同时保证除上述七家债权人之外,不再有其他债务,如存在其他债务由其自行解决并负违约责任。

3、甲方负责与昆明市XXX生产合作社协商处理XXX室外使用土地的权属争议问题,取得大厦地下室进出口车道占用地的合法使用权。

4、甲方负责与XXX通道后围墙的相邻业主协商拆除该围墙。

5、甲方负责与昆明市XXX局进行协商,由昆明市XXX局出具书面承诺,在乙方继受项目时,同意乙方对后续工程进行建设及其装修、装饰时不得干预、阻挠。

6、积极协助乙方回购已被法院拍卖的XXX一层房地产的所有权、使用权,费用由乙方承担。

甲方保证于签订本合同后三个月内完成上述2、3、4、5、6项的义务,可以提前,不得延后。

7、甲方负责协调法院在清偿处理完全部债务后,由法院下一个裁定给乙方。

第十二条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续及有关费用的责任

由甲方负责报批,乙方积极协助,费用由乙方承担。

第十三条 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、拆迁、商品房预售等方面的所有合同。

第十四条 项目转让后,需由乙方继续履行的合同细目如下:

1、对甲方已出售给昆明市XXX局的XX、X层房产的结果认可并接受。

2、在无法回购XX一层的情况下,认可并接受法院对该层房产的处理结果。

第十五条 乙方责任

1、按时向甲方支付转让款。

2、为办理有关证件的转移提供必要的、须由乙方提供的证明文件。

3、在本合同所涉及的建筑面积低于25000平方米时,不反对该合同的成立及生效,但须扣除成交价对应的平方面积价款(含二层地下一、二层停车场)。

第十六条 违约责任

1、甲、乙双方方均应以诚实信用原则履行本协议,并积极采取一切措施保证本协议能够得到合法、有效的履行。违反本协议的任何一条、任何一款、任何一项明示或者依据附件、补充协议可以确知的推定义务,均视为违约。

2、甲、乙双方任何一方违约均需先赔偿对方的损失(包括直接和间接),并加处贰佰万元的惩罚性违约金。

3、任何一方没有行使其权利或没有就违约的违约行为采取任何行动,不应视为是对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何一方放弃针对违约方的某种权利,或放弃追究违约方的某种责任,不应视为对其他权利或者追究其他责任的放弃。所有放弃均应以书面形式做出。

第十七条 合同的成立和生效

1、本合同自双方法定代表人或者授权代理人签字和盖章之日起成立,合同成立后未经双方协商一致不得终止履行。

2、本合同成立后,至甲方取得法院认可并由法院裁定或者通知付款以及乙方融资款到位时,该合同生效。合同生效后,任何一方违约均须承担违约责任(包括赔偿损失及支付惩罚性违约金)。

第十八条 争议的解决

因执行协议同所发生的或与本合同有关的一切争议,双方应通过友好协商解决。如协商不能解决,双方同意向昆明仲裁委员会申请仲裁。

第十九条  合同附件

附件(一) 双方营业执照副本复印件及法定代表人、委托代理人身份证复印件

附件(二) 授权代理人的授权委托书原件

附件(三) 国有土地使用权证书;该项目的建设用地规划许可证;该项目的建设工程规划许可证;该项目的预售许可证。

甲方:               乙方:

法定代表人或委托代理人:      法定代表人或委托代理人:

____________年__________月_________日

   

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